يُعتبر السوق أو الاستثمار العقاري من أهم الأسواق ومجالات الاستثمار في الشرق الأوسط، ومن المنطقي أن يكون عام 2021، بالنسبة للكثيرين، عاماً يودون تجاوزه تماماً، إلا أنه بالنسبة لقطاع العقارات، فهناك الكثير من التفاؤل.
تتباين أنواع الاستثمارات العقارية في الشرق الأوسط، لكنها جميعها تشترك في نفس الإيجابيات والسلبيات، وأهم أنواع هذه الاستثمارات:
الاستثمار العقاري الفعلي
يعتمد على بيع أصل أو عقار ما مهما كان نوعه بعد الاتفاق على سعره بين طرفي البيع؛ وذلك من خلال شرائه سابقاً في منطقة متوقع الاستثمار بها أو استغلالها فيما بعد والحصول على الربح من فرق السعر، أو الحصول على عائد شهري عن طريق تأجيره، ويتم دفع بعض الرسوم الخاصة بالدولة مثل الضرائب والتأمينات.
الاستثمار العقاري في البورصة
يعتمد على شراء بعض الأسهم الخاصة بالشركات العقارية والتي يُصبح بعدها المُشترك شريكًا بحصته من هذه الأسهم في الشركة، ويتناسب هذا الاستثمار مع الطبقات المتوسطة والتي لا تمتلك رأس مال كبير للدخول في السوق العقاري، بالإضافة إلى أنه أكثر راحة، بحيث لا تكون هذه الفئة على دراية كافية بمجال الاستثمار العقاري وكيفية إدارة الممتلكات به.
أسباب ركود وكساد السوق العقاري في الشرق الأوسط
تعرضت دول الشرق الأوسط لكساد في السوق العقاري في الأعوام الأخيرة؛ وذلك لعدة أسباب منها:
- تخصيص برامج وقروض التمويل العقاري للطبقات المتوسطة وما فوقها وتجاهل الطبقات محدودة الدخل.
- ارتفاع أسعار الأراضي والإيجار والتمليك الخاص بالعقارات بسبب بعض العوامل الداخلية بالمنطقة وعوامل اقتصادية عالمية مثل الأزمة الاقتصادية العالمية.
- غياب التنسيق بين الجهات الحكومية بدول الشرق الأوسط والمستثمرين العقاريين أو التجار بالسوق العقاري.
توجه بعض المستثمرين في مجال السوق العقاري للاستثمار فقط بالأراضي مما يقلل من فرص العرض الخاص بالعقارات السكنية والتجارية.
- مواجهة بعض المستثمرين المحليين والأجانب في مجال الاستثمار العقاري مشاكل بالنسبة للإجراءات القانونية للتسجيل القانوني للعقارات عند إتمام عمليات البيع والشراء الخاصة بها من روتين وبيروقراطية تهدر الوقت والجهد.
- معوقات الرهن والتمويل العقاري في بعض دول الشرق الأوسط والتي تُعيق المالك من التصرف في العقار الخاص به من حيث تخفيض سعر الإيجار ليتناسب مع الظروف الحالية، الأمر الذي يُكبده بعض الخسائر.
بعض الحلول والمقترحات لمشكلة السوق العقاري في الشرق الأوسط
يجب على الحكومات في الشرق الأوسط اتخاذ بعض الإجراءات للنهوض في السوق العقاري عام 2020م، ومن ضمن هذه الإجراءات:
- بناء الكثير من الوحدات السكنية لزيادة العرض بحيث يتناسب مع الطلب المُتزايد على هذه الوحدات مما يعمل على تخفيض أسعار الإيجار والتمليك الخاص بها.
- العمل على إيجاد حلول جيدة لتخفيض أسعار الأراضي والعقارات.
- التقليل من بيع وشراء الأراضي التجارية واستغلالها في البناء عليها سواء كان البناء للسكن أو بناء تجاري.
- تسهيل الإجراءات القانونية الخاصة بتسجيل العقارات في الجهات الحكومية المُختصة.
- تنظيم القوانين الخاصة بالتمويل العقاري في بعض دول الشرق الأوسط، والتي تُعطي مساحة كبيرة لمالك العقار للتصرف بشكل أو بآخر فيه، مما يجعله يحقق ربحًا عن طريقه، كما يجب تخصيص بعض القروض العقارية للطبقات محدودة الدخل بدول الشرق الأوسط وعدم اقتصارها على فئة معينة بها.
تأثيرات جائحة “كورونا” على الاستثمارات العقارية
من أكثر تأثيرات الوباء وضوحاً حتى الآن على قطاع الاستثمار العقاري توجه العائلات والأفراد لقضاء وقت أطول داخل المنزل، وبالتالي فهم يبحثون عن مساحة أكبر داخل المنزل وخارجه وفي محيطهم الاجتماعي الأوسع. وبطبيعة الحال، فقد ارتفع الإقبال على الفيلات والمنازل ولا سيما التي تقع داخل المجمعات السكنية المأهولة، مقارنة بالشقق.
ووبهذا فإنه بالنسبة إلى صغار المستثمرين الذين يتطلعون إلى الاستفادة من هذه التوجهات، يبدو أن بعض الجيوب في سوق العقارات في الشرق الأوسط ستحافظ على مكاسبها الأخيرة. وبالتحديد، لا تزال الفيلات عالية الجودة سواء للعمل أو الإيجار مطلوبة، والتي تفوقت مؤخراً على السوق الأوسع في المبيعات والإيجارات.
الوجهات الأكثر تفضيلاً
برزت مدن أبوظبي ودبي والشارقة، باعتبارها وجهات الاستثمار الأكثر تفضيلاً في المنطقة، بالنسبة لأصحاب الثروات الكبرى في دول مجلس التعاون الخليجي، وذلك وفقاً لتقرير لشركة «كلاتونز» المتخصصة في مجال الاستشارات العقارية.
وأظهر تقرير «كلاتونز حول رؤوس الأموال الخاصة في الشرق الأوسط لعام 2016»، أنّ 63٪ من أثرياء دول مجلس التعاون الخليجي يخططون للاستثمار فـي مواقع الاستثمار العقاري المفضلة لديهم، وقام 27% من الذين شملهم الاستبيان بتسمية دبي ضمن الوجهات الثلاث الأكثر تفضيلاً للاستثمار داخل دول مجلس التعاون الخليجي، في حين قام 21٪ منهم باختيار أبوظبي و8% باختيار الشارقة.
نصائح لاستثمار عقاري ناجح:
- إذا أردت أن تقوم باستثمار عقاري ناجح، عليك أن تكون على علمٍ تام بالمنطقة السكنية التي تود الشراء فيها من حيث الخدمات المقدمة والأسعار والتعداد السكاني. بعض الأشخاص ينصحون بالاستثمار في المكان الذي تعمل أو تسكن فيه، لأنك ستكون على دراية أكثر بالمميزات والعيوب الخاصة بالمنطقة.
- الشراء بأقل من سعر السوق، عند شراء عقار وبيعه خلال فترة قصيرة، يجب ألا تشتري العقار بسعر السوق. فالاستثمار الناجح يكمن في شراء العقار بسعر أقل من سعر السوق حتى تتمكن من إعادة بيعه بسعر أعلى لتحقيق الأرباح المطلوبة.
- اختيار العقار، من أهم العوامل التي تساهم في إنجاح تجربة الاستثمار العقاري هو اختيار عقار يمكنه تدوير ارباح بصورة مستمرة خلال الفترة المتوقعة. فشراء عقار معين قد لا يكون مناسب للتأجير أو التمليك خلال فترة معينة يجعل فترة عدم الاستفادة من العقار طويلة وبالتالي لا يحقق أرباح. لذا تأكد من قابلية العقار للاستفادة منه بالتأجير أو التمليك خلال فترة وجيزة.
- تحديد تكاليف ونفقات التشغيل، هي النفقات التي تتحملها مع أولى خطوات الاستثمار العقاري مثل معدل الفائدة والرسوم المصاحبة للتمويل العقاري، رسوم التقييم العقاري والاستشارات بالإضافة إلى الرسوم التي تدفعها بعد استلام العقار مثل أقساط التأمين، الرسوم الإدارية، رسوم الصيانة وتكاليف صيانة المرافق، فكل هذه التكاليف تقلل من صافي الأرباح الناتجة من الاستثمار.
- انتهاز فرص المناطق الجديدة، يعتبر الاستثمار في المناطق السكنية الجديدة أو قيد الإنشاء فرصة جيدة، لأنك قد تحقق أرباح عندما تزدهر هذه المنطقة ويزداد الطلب عليها، حيث أن تكلفة الشراء ستكون أقل ومن ثم بيعها بأسعار مرتفعة.
- استشارة ذوي الخبرة، لا تنسى مشاورة المقاولين وأصحاب الخبرة في السوق، إذ إنك في حاجة دوماً إلى خدماتهم ونصائحهم، شرط التأكد من دقة المعلومات وجودة الخدمة للحصول على أفضل نتائج استثمارية بأقل سعر ممكن.
- تراجع أسعار الإيجارات، إذا كنت تنوي شراء عقار ومن ثم تحصيل الأرباح من الايجار، عليك أن تقيّم هذا الاستثمار بشكل موضوعي مبني على أقل سعر متوقع للايجار حتى لا تصل إلى مرحلة يقل فيها إيرادات الإيجار ومن ثم تقل الأرباح الصافية بصورة غير متوقعة.
